자취를 하다 보면 크고 작은 고장과 마주하게 됩니다. 겨울철 갑자기 보일러가 멈추거나, 화장실 수전에서 물이 새거나, 방등이 수명을 다해 깜빡거리는 일들은 흔하게 일어납니다. 이때 가장 먼저 드는 생각은 "이거 내가 내 돈 주고 고쳐야 하나, 아니면 집주인에게 고쳐달라고 해야 하나?" 하는 걱정입니다. 집주인에게 연락하자니 깐깐하게 굴며 세입자 과실이라고 할까 봐 부담스럽고, 내 돈으로 고치자니 억울한 감정이 듭니다. 오늘은 민법 규정과 공정거래위원회 표준약관을 바탕으로 임대인과 임차인의 수리비 책임 기준을 명확하게 정리해 드리겠습니다. 더 이상 눈치 보지 않고 당당하게 요구할 수 있는 기준을 알아두시기 바랍니다.
민법이 규정하는 집주인의 의무와 세입자의 의무
수리비 분쟁이 생겼을 때 가장 먼저 살펴보아야 하는 것은 법적 기준입니다. 우리나라 민법 제623조에 따르면, 집주인(임대인)은 임대차 계약이 존속하는 동안 세입자가 그 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 해줄 의무가 있습니다. 즉, 기본적인 주거 환경을 제공할 책임이 집주인에게 있다는 뜻입니다.
반면 민법 제634조에 따라 세입자(임차인)는 집을 조심히 다루고 관리해야 하는 '선량한 관리자의 주의 의무'를 가집니다. 만약 세입자의 부주의나 잘못으로 인해 시설물이 파손되었다면 당연히 세입자가 비용을 부담해 고쳐놓아야 합니다.
법원 판례를 통해 확립된 가장 명확한 구분 기준은 '대수선'과 '소수선'의 차이입니다. 건물의 뼈대나 핵심 설비에 해당하는 큰 고장은 집주인이, 일상적인 소모품 교체나 적은 비용이 드는 작은 고장은 세입자가 부담하는 것이 원칙입니다.
집주인이 100% 부담해야 하는 대수선 항목
건물의 가치와 직결되거나, 이것이 고장 나면 일상생활이 불가능해지는 중대한 시설물은 무조건 집주인이 수리 비용을 부담해야 합니다. 대표적인 항목들은 다음과 같습니다.
보일러 고장 및 교체 겨울철 보일러 노후화로 인한 부품 고장이나 전체 교체 비용은 집주인의 몫입니다. 보일러는 주거의 필수 설비이기 때문입니다. 단, 한겨울에 세입자가 보일러를 완전히 끄고 장기간 외출하여 배관이 동파된 경우처럼 세입자의 관리 소홀이 명백하다면 세입자에게도 일부 책임이 돌아갈 수 있습니다.
배관 누수 및 벽면 곰팡이 앞서 수도요금 편에서 다루었던 벽 속 매립 배관의 누수나 건물 자체의 단열 불량으로 인한 심각한 곰팡이는 구조적인 문제입니다. 외벽 균열로 인한 빗물 누수 등도 모두 집주인이 비용을 들여 방수 공사와 도배를 해주어야 합니다.
싱크대 파손 및 화장실 기본 수전 노후화 싱크대 상하부장이 오래되어 문짝이 떨어지거나, 화장실 세면대와 욕조 자체에 금이 간 경우, 그리고 벽면에 매립된 샤워기 수전 내부 밸브가 마모되어 물이 새는 경우는 대수선에 해당하여 집주인이 처리해야 합니다.
세입자가 스스로 해결해야 하는 소수선 및 소모품 항목
반면, 세입자가 거주하면서 닳아 없어지거나 일상적으로 관리해야 하는 소모성 비품들은 세입자가 직접 비용을 부담하는 것이 맞습니다.
형광등 및 LED 전등 교체 방등이나 화장실 등의 전구가 수명을 다해 꺼진 것은 전형적인 소모품입니다. 마트나 다이소에서 전구를 사서 직접 갈아 끼워야 합니다. 다만, 전구를 새로 갈았는데도 불이 안 들어오고 천장 내부 안전기나 배선 자체가 고장 난 경우라면 집주인에게 수리를 요청할 수 있습니다.
문고리, 샤워 호스, 변기 커버 화장실 샤워기 줄(호스)이 찢어지거나 헤드 부분이 깨진 경우, 방문 손잡이가 헐거워진 경우, 변기 커버가 파손된 경우는 비용이 적게 들고 손쉽게 교체할 수 있는 소모품으로 분류되어 세입자가 부담합니다.
도어락 건전지 및 세입자 과실로 인한 파손 디지털 도어락의 건전지 교체는 당연히 세입자의 몫입니다. 또한 이삿짐을 옮기다가 벽지를 찢었거나, 물건을 떨어뜨려 화장실 타일을 깨뜨린 경우, 반려 동물이 벽지나 장판을 훼손한 경우는 세입자가 이사 나갈 때 원상복구를 해놓아야 합니다.
고장 발생 시 분쟁을 예방하는 3단계 행동 요령
법적 기준이 있더라도 막상 고장이 나면 집주인과 감정이 상하는 대화가 오가기 쉽습니다. 깔끔하고 매끄럽게 수리비를 정산하기 위해서는 다음 세 단계를 기억하고 실천해야 합니다.
첫째, 고장 발견 즉시 사진과 동영상 촬영하기 문제가 발생한 순간 수전에서 물이 새는 모습이나 보일러 에러코드가 뜬 화면을 명확하게 사진과 영상으로 남겨두어야 합니다. 시간이 지나면 고장의 원인이나 책임 소재를 증명하기 어려워집니다.
둘째, 수리 진행 전에 반드시 집주인에게 먼저 알리기 많은 자취생들이 하는 가장 큰 실수가 내 돈으로 먼저 사람을 불러 고친 뒤 영수증을 청구하는 것입니다. 집주인 입장에서는 자신이 아는 저렴한 업체를 쓰거나 직접 고칠 수 있었는데, 세입자가 임의로 비싼 업체를 불렀다고 판단하여 비용 지불을 거부할 수 있습니다. 반드시 "이러한 고장이 났으니 확인해 보시고 업체를 보내달라"고 먼저 연락해야 합니다. 만약 집주인이 연락이 안 되거나 알아서 고치고 영수증을 달라고 동의했을 때만 세입자가 진행해야 합니다.
셋째, 특약 사항 확인하기 계약서 특약 사항에 "소액 수선비(예: 10만 원 이하)는 임차인이 부담한다"라는 문구가 들어있는지 확인하세요. 법적 기준보다 계약서의 특약이 우선하는 경우가 많으므로, 계약 당시 이러한 독소 조항이 들어가지 않도록 주의 깊게 살펴보았어야 합니다.
